霍英东（上）

　　看点：出身贫苦的霍英东靠卖苦力、甚至是走私掘得了第一桶金！后来首创了预售期房，然后分期付款的方式……

　　最近一段时间我们看全国大中城市好多地方的房地产市场都不那么景气，而且房价也一点点往下落。我们打开报纸，或者说电视、收音机你都能听到有关房价起起落落的消息。现在是准许按揭的，首付没有多少钱，可能10%、20%、30%，顶多50%，然后我一点点按揭还款。
　　也就是说这种按揭还款的方式让更多的人，有了拥有自己的房产，有了这样的一种现实可能。这个方法卖期房、售楼花、按揭付款，谁研究的呢？香港著名的大老板霍英东。那么说到霍英东呢，咱们很多观众朋友知道霍英东也是，说他是全国政协副主席、建立霍英东基金，给每个奥运健儿发纯金的金牌。其实霍英东更大的名气，应该说是在香港商界，起家靠什么？主要靠房地产。刚才我们说这种预售期房，然后分期付款的方式，是霍英东首创的。
　　这个首创不仅仅是在香港第一、在中国第一，在全世界范围之内，这也是第一家。也就是说世界各地的房地产商，现在你看到这些个大的，那都是人家霍英东老爷子的徒子徒孙。虽然说霍英东先生2006年10月28号过世了，可是他的影响现在在世界各地依然是比较大。那么今天我们节目就要给大家着重说说，霍英东先生是怎么进入房地产行业，他怎么就这么天才的创造了这种按照分期付款的方式，卖楼的方式呢？这个得从50年前后说起。
　　这里头得有个时代背景给大家介绍介绍。在四十年代末的时候，上世纪四十年代末，我们知道国内革命战争，打仗。那么这一打仗呢，内地有不少有钱人就把财产陆陆续续往外转。转到哪儿呢？离着内地最近的，就是香港。
　　就这么的，有很多热钱在四十年代末的时候，就都跑到香港来了。再一个，四十年代末、五十年代初的时候，香港迎来一个移民浪潮，到香港来的人特别多。有个数字统计吧，从1947年到1953年这六年间，香港人口由原来的不到五十万，涨到一百五十万左右，翻了三番。大家琢磨琢磨，这热钱多、人口暴涨。那什么是最大需求啊？这人来了得有地方住啊，衣食住行么，这是最基本的。所以这个时候房地产业开始兴旺发达起来。可是那会儿香港的房地产业还够不成一个行业。基本上都是有钱的人整栋、整栋的把房子买下来，然后一户一户的租给一些收入低的人。所以这方向主要是以租房为主，那么这个时候香港的房地产业还没有完全成型。这个时候霍英东最开始进入这个行当，也是考虑通过租房子的方式挣钱。他那时候一开始还没考虑卖房子呢。
　　这说起来很有意思，1953年6月份的时候，霍英东成立了自己第一家大的公司，叫霍兴业堂置业有限公司。那么说来也可笑，霍英东最开始干这个置业有限公司的时候，他连在银行开户口都不知道，他还把这个买卖当做以前小时候跟母亲一块开杂货铺呢。所以有这么一家公司之后，他把大量的现金买个保险柜存在家里头。又觉得现金是不是容易贬值啊，通货膨胀，所以霍英东又想了个办法，拿一部分现金买金条，把金条买回来，这不硬通货吗，塞在家墙缝里藏着，还是过去土财主那套办法。
　　当时他也确实有钱，这个置业公司总共注册资金是465万港币，这在当时五十年代初那可不是个小数。这个时候霍英东就考虑，说我一有了这些钱还琢磨买房子。为什么？把钱转成房子，钱有一天可能贬值，房子在这儿摆着呢。所以霍英东当时在香港的范围之内就东摸西找，最后发现一处。在铜锣湾有一个大厦叫使馆大厦，这个大厦建的特别漂亮，里边各方面的装修什么也都很好，一打听这个大厦，主人要卖它。这个大厦就是利铭泽先生名下的，他也有意把这个卖了。
　　利铭泽说这样，我这楼280万港币，一口价，你看怎么样？霍英东亿掂量呢，行，可以成交。回去之后就准备一些双方过户的手续。等到成交这天最后签合约这天，霍英东到了利铭泽的办公室。利铭泽一看霍英东就愣了，这怎么自己来的不说，还拎着一个挺大的蛇皮口袋，干吗呢？结果霍英东把双方文书一签，该付费了，霍英东从地上把这蛇皮口袋拿来，利先生，给你。这什么啊？钱啊，280万港币。啊？把这口袋一打，可不是，花花绿绿的钞票，280万港币现金，都在这儿蛇皮口袋里边呢。利铭泽一看这些钱乐了。说霍先生你没支票啊，这拿着多费事，也危险啊。
　　霍英东说没支票。你在银行没有开户啊？没有啊，没开帐户。这利铭泽有点哭笑不得，干这么大买卖的，居然在银行没有帐户。其实那个年月，香港确实在银行有帐户的人不多。可是做大生意的人都知道怎么利用银行。这利铭泽一看，一方面觉得好笑，另一方面他对霍英东有好感，就劝他。说霍先生我跟你说啊，做生意啊你得会利用银行，你带这么多钱多不方便啊。在银行通过支票你省事，再一个，你再生意买楼不见得用自己的钱，你可以从银行贷款啊。什么时候你缓过来再给他，用不着动这么大本金。
　　从这时候开始，霍英东才知道，原来银行有这么大作用。他也想到银行开个帐户，那时候香港最大的汇丰银行，他到汇丰银行贷款才发现，真好！为什么？银行贷给他钱，利息是六厘。而香港当时市面上贷款，最便宜利息也得是一分八厘，中间差三倍。所以这么一看霍英东觉得在这中间跟银行打交道真占便宜。那么他把使馆大厦拿下来之后，霍英东也是按照传统的方式，干什么呢？把楼租出去，他自己也住在楼里。

　　可是租了大概有那么两三个月，霍英东拿着帐本自己一算，他觉得不核算。他发现了，买这栋大楼的280万港币，得七年半才能回收本，这得租出去七年半以上这大楼本钱才回来。霍英东一算，七年半？哎哟！这都1964年都快，这挣钱也太慢了，他不满足于这个。那么不租，怎么能够更快的回钱呢？他琢磨得卖。可说到卖房子，麻烦上来了。为什么呢？
　　卖房子，香港当时都什么合同？比方说我这一整栋楼买下来的，我要卖也是一整栋楼卖。有人说那你不会分层，像现在似的，这个单元卖给你，这个单元卖给他？不行。为什么呢？香港政府当时法律上规定，你这一个楼产权就一个人，论是这个地价在那儿登记还是最后收这地皮税都冲你一个人说。所以这个极大程度的阻挠了房地产业的发展。有的楼一卖十多年没人买，比七年半回本时间还要漫长。所以这个时候霍英东碰到了自己进军房地产业的第一个难题，怎么样解决产权问题？

　　霍英东怎么解决这个单户单单元的产权问题呢？他当时找了香港几个大律师，这些大律师就跟他讲。法律手续非常繁复，但是最后能解决。可你要盖高楼大厦，比方说一层楼里头分六七家，比方四楼，401、402、403，这个难弄。而且有的大律师就很明白的告诉霍英东，这么干不行。为什么呢？不光是卖房子的费用，你住进去之后，电梯的费用、倒垃圾的费用、楼道灯的费用，林林种种，就是我们现在说的物业费和其它公摊面积费用，这都现代的词儿，在当时也都有当时的叫法。说这些钱你怎么办？比方说一楼门市房卖的肯定贵啊，可是门市房人家不用电梯，人家也不走楼道，那你说让人家交那么贵的管理费人家干吗？所以这玩意非常难弄。
　　这个时候霍英东琢磨来琢磨去，也大概经过两个月左右的时间，他把这些律师找来了，他说你看这么样行不行？咱们买这楼的所有人，咱们签一个公共协议。它外边这个跟政府报一次帐，整个这楼怎么怎么回事，我们里边把它分成多少家。你这块比方一百平米，你就交一百平米的物业费、管理费；你这一百二十平米，就交一百二十平米的。出了什么问题大家共同协商，按你所居住的面积把费用拿出来。
　　这么一来，有了公共协议了，法律上只要承认，后边打官司也不怕了。律师一想这可也对啊，就看你组织能力了。就这么着，我们现在说，比方说一个小区，每一个业主分别签一个协议，什么物业的协议，还有产权证书，我们现在不有三个证书吗，买房子，这个灵感都是从当初霍英东那儿来的。这么分着弄，一下就解决了这房子可以拆着卖。
　　这回好了，老百姓也能参与进来了。所以霍英东这个，在产权上解决分置的这样一个创举，应该说极大的方便了普通老百姓，他们也能像富人一样拥有一个自己的产业，所以这是霍英东第一个了不起的发明。第二个是什么呢？叫售楼说明书。说到售楼说明书，咱们现在很多人说，这有什么奇怪的，你卖哪个楼盘不都有个说明书，拿过来翻翻、看看，朝向、地理，离CBD多远，这个地方是不是上风上水。可是在那个年代，香港没有售楼说明书。
　　所以催生了一批这样的人，这些人是售楼中介。比方说你要看房子他带你去，香港人管这一楼人叫负气卖楼佬。你比方有人要买楼，找他，到楼那儿看看，因为我眼见为实么，他得带着人去。说到三楼就到三楼，说到五楼跟着到五楼。折腾这一回不算啊，买房子这么大的事，你要买，你回家，也得跟老爹老妈、跟自己老婆商量商量啊。所以这一商量，你家里人不放心，光你看不行，你那眼神，你近视，不行，我也得去。所以第二天、第三天，这个人的老婆、父母啊又跟过来看楼了。等于这卖楼的呢，又得陪着他们走一遍。所以这走多了，人心里烦。烦到最后，说上去看楼，你自己去吧，生一肚子气。
　　所以这个时候霍英东发明了售楼说明书，挺薄，二十几页，打开一看、地点、楼层、面积、朝向、是不是上风上水，周围都什么建筑，距离哪个繁华地段，你多老远能去，坐什么车。一看应有尽有。所以说这售楼说明书既给房地产商省劲了，也给买楼的人提供了方便。
　　所以你看经过售楼说明书，再解决产权问题，霍老板的房子越盖越多。可是卖着卖着呢，霍英东就琢磨，这不是个办法。他有一天就把公司这四梁八柱找来，大家在一块研究。说还有没有更好的挣钱方式。
　　他当时就提出来一个石破天惊，对后代房地产业有着巨大影响的方式，售楼花。什么概念呢？霍英东说咱这样，咱们把地皮弄下来，打算盖的时候，咱就出售楼说明书，然后向社会发布广告，谁来买。怎么买呢？你先给我50%的定金，先交一半的钱，然后交了钱之后，我这楼就开始盖了。第一层盖完了，你交10%，我再盖几层，你再交10%，一直到最后我这楼封顶了，都建完了，你把最后剩下的钱都交给我，你看这怎么样？大伙一听这个，感觉真新鲜啊，七嘴八舌就在这儿议论上了。有的人说这招儿好。这个肯定能有不少原来不能一次性付款的人就能进来买楼了，绝对好事。

　　大伙议论、议论着，突然有一个人发现，霍老板真高明啊。怎么高明？你这不光刺激市场，让更多人买楼了，最主要咱们卖楼的人便宜了。我这儿还没盖呢，先把款收进来，我就用收预付款这钱盖楼，等于我一个子不拿，空手套白狼，就用客户的钱把我这个买卖成全了。大伙越想这主意越高。结果这个消息往出一发布，“哗”，香港买楼买疯了。纷纷上来排队来，一眨眼售楼说明书刚出来，房子一抢而空。而房子呢？连地基还没打呢就已经卖没了。你想想这霍老板能不挣钱吗？
　　后来霍英东根据这个，首付从50%调整到10%到30%，把分期付款年限再延长一点，结果这个楼卖的就更火了。所以你看看，霍英东这么一弄，香港整个楼市就被他一个人搅合起来了。而且还专门有这样的人，比方你这儿不是卖楼花吗，有人排队，先把首付交给你。搁咱们现在话说就是楼号，把楼号先拿到手。转手呢，不是有没排上队的吗，我再把楼号卖给你，你把首付钱给我之外，你还得给我个劳务费。就有人专门干这个，就售楼室旁边的黄牛。就跟咱们现在楼号呢，排楼号差不多。那么说为什么管这个叫售楼号呢？也叫后来说炒楼花、售楼花。
　　什么道理呢？在广东那边，包括香港，果园子里有这样一个买法。果农们一开春让很多客人进来，你看我这果树开花了，我就买这花，什么意思？我现在先付给你果的钱。当然比最后秋天卖的时候便宜，把这花买下来，然后果农就用你给的钱又上化肥、又施农药什么的，把这个种出来，摘下果来，秋天，这个花结下的果就是我的。这当地管它叫买果树花，这个跟卖类非常相似。我买你图上这个，等到盖完了它是我的。所以就这么的把这个叫售楼花。
　　所以霍英东当时就靠着这个手段一下子把房地产市场给激活了。这卖的简直火的不得了。据霍英东自己后来说，每天收钱收的他都害怕，说这得赚多少钱啊。也就是那么两三年工夫，霍英东在楼上挣了一千多万港币。那会儿香港不像现在，有一千多万港币，那就是顶级的大佬了。所以随着这个房地产市场的发展，越来越多人看好，这么卖房子挣大钱，所以有一批人杀进来，跟霍英东竞争。竞争首先从哪儿开始啊？就是从拿地皮。你不拿着地皮怎么盖楼啊。所以这一拿地皮，就出现了不少的房地产投机商跟香港政府之间勾心斗角的故事。这招法显得非常非常的高妙。

　　霍英东通过自己这几个天才的发明创造，把香港房地产业局面就打开了。这一打开很多人看着便宜，好多的大佬纷纷涌入到这个行当来，也开始做上房地产生意。大家都做房地产生意，这就使地皮一下紧张起来，也使地皮的价格变得很敏感。当时香港政府也采用了我们现在大家很熟悉的招拍挂的方式，就把这地拿出来，然后开个拍卖会，你多少钱、你多少钱，你这儿多，“堂堂”两下，没人应了，竞标成功，也通过这个方式。可是这种方式时间长了，咱们说投机分子、投机分子，架不住在利益驱动下有些人的脑筋也是够聪明的，琢磨了一个办法，能够很巧妙的从政府手里少花钱拿地皮。这些人当时在香港，有个很奇特的称呼，管这类房地产商人叫食饼仔。我们说仔呢，是香港、广东这一带经常说的话，是哪一类哪一类的人，比方说你这烂仔之类的，称呼人的。
　　食饼是什么意思呢？就是吃饼啊。为什么管这些人叫食饼仔呢？就是说他们采用这种切饼的方式，私底下就把竞标弄下来了。我这么说您可能还糊涂，我给你举个例子。比方说这次房地产要开始竞标了，政府拿出一块地。这块地呢政府心里价位是一千万，一千万港币。那么，这些有实力的几个房地产商人，他们算个大的，竞标希望比较大的。可如果这几个人互相掐起来呢，估计拿这块地一千万下不来。怎么办呢？
　　比方这四个房地产商人，甲乙丙丁，这哥四个凑在一块研究了。咱四个就一伙的，叫价叫到一定程度咱就收回来，不叫了。比方说，现场五百万起价，五百万、五百五十万、六百万，当叫到七百万的时候，那些小的散户就已经不能再出价了。能出得起七百万以上价的，只有甲乙丙丁这哥四个了。那么甲举牌子，七百万；四下一看，就乙丙丁有实力跟他叫，剩下没叫了。好，乙丙丁不跟他叫了，这甲就七百万把这块地拿下来了。可拿下来没到头，回过头甲乙丙丁哥四个，到一个茶楼喝着茶，把七百万标放这儿，咱哥四个内部再竞价一把。七百五十万、八百万，乙，举了个八百万，丙和丁说不行了，八百万以上我们也扛不住了，我们没那么多钱，他俩退出了。那么这时候乙用八百万把这标拿过来了。我们看八百万跟当初七百万差多少？差一百万。这一百万怎么分？甲乙丙丁四个人一人一份，一人得二十五万港币。然后接着怎么办呢？甲和乙这哥俩再竞标，八百五十万、九百万，最后甲出到九百万，乙一看，不行了，高过九百万我可能不挣钱了，我不干了。那么最后，这甲就以九百万把这标拿过来了。那九百万跟乙出的八百万之间又差了一百万，这一百万怎么分呢？甲乙俩人竞的，一分为二，一人拿走五十万。
　　大家可以算一下，甲以九百万价格拿下这标了，可是他前边五十万加二十五万，分了七十五万，实际上等于花了多少呢？才花了八百二十五万。也就是说乙丙丁哥仨，各有所得。也就是说这哥四个合伙算计了政府一把，低价拿到地，这个叫食饼仔。你琢磨琢磨这招儿够阴损的。

　　当时这种情况，最大的克星是什么？甲乙丙丁是结成联盟了，所有的房地产商一网打尽。人家再有人杀进来，人家要再跟你竞这个价，非得这块地，就把你这个局搅乱了。所以说房地产商要尽可能的把这盟扩大，让更多的房地产商加入进来。当时就有人劝霍英东，霍英东是一门心思想把地皮拿下来之后盖房子。所以他跟这些人不参合。
　　总而言之那个时代，在香港房地产界龙头老大霍英东是当之无愧。甭管想用哪种方式赚钱的人，只要想在房地产上琢磨，你就得想方设法跟霍英东套套近乎，他是绝对不可或缺房地产界一股最大的力量。
　　那么我们把霍英东涉足房地产界这些给大家林林种种说了这些，我们就会发现，为什么霍英东当初涉足房地产界？他敏锐的发现了市场需求，人多、钱多肯定要盖房子。而且当时一百五十万人口，香港政府还头疼，怎么解决住房问题呢。你要房地产商帮他解决这问题，他会给你在政策上、法律上很多的优惠。所以，霍英东抓准了政策的趋势，就如同眼下，我们现在来看呢，金融危机，中央政府也大力救市，四万亿投入，地方政府加在一起二十一万亿。那么怎么样顺应政策的大的趋势，这是现在我们一些经商人必须要考虑的。你比方说温家宝总理去年提出，八千五百个亿投放到医疗领域。那么是不是我们有一些商人可以琢磨，怎么样能够一方面帮助政府解决看病贵、看病难的问题。另一方面同时还给自己赚了钱，这应该说是根据国家政策大势赚钱比较好的一种理性思维。再一个我们也看到了，霍英东天才创造性的发明了炒楼花、售楼说明书、公共物契这些，不论在多么险恶的经济形势下，如果你能拿出别人没有的产品，或者别人没有的一种生产或者销售的方式，你一定可以在现在的市场当中独占鳌头。所以关键看你在这市场上下了多大工夫。总跟在人背后，食人牙惠，跟着人家屁股后头走，你很难在这儿市场里独领风骚。那么越是整个金融形势、各个方面不乐观的时候，往往这种天才的创造，越容易在这儿当中脱颖而出、卓尔不群。那么咱们说了霍英东这么些好事，他杀入房地产界。一开始注册资金就四百多万港币，这些钱从哪儿来的呢？咱们有不少了解历史的说，那就是朝鲜战争的时候，霍英东和内地政府之间有这种运军用物质的关系，所以他挣了大钱了。可是这段历史，咱们好多观众朋友不了解，而且也成了曾经是讳莫如深的这么一段历史。那么在那个年月，霍英东是怎么和内地政府打交道的，他是赚得到人生极为重要的第一桶金呢？咱们第二期节目接着说。

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